Acheter une maison, depuis quelques années, relève pratiquement de l'acte de foi. Acte de foi parce qu'il faut avoir foi en tout plein de paramètres hors de notre contrôle. Cette foi est nécessaire pour avoir l'impression qu'on survivra aux hausses futures de taux hypothécaires ou qu'on survivra à la crise cardiaque associée à une éventuelle chute des valeurs de revente des maisons. Chute que les experts qualifient "d'improbable" dans le marché canadien, même si le mot surchauffe est sur les lèvres de tous dans les dernières semaines. Ces constats soulèvent le premier questionnement: À qui profite véritablement les conseils des experts?
La plupart des analyses sur le marché immobilier sont publiées par des banques. Oui, oui, les mêmes banques qui vos prêtent ensuite les sous avec lesquels vous financez ledit achat. Quant aux journalistes économiques, rares sont ceux qui ont suffisamment de couilles (ou suffisamment de compréhension des aléas du marché ou un rédacteur en chef avec les mêmes attributs, le cas échéant) pour faire autrement que relater ce qui était déjà stipulé par ces mêmes bulletins économiques bancaires. Disons qu'en matière de neutralité, un doute s'installe.
Ce que cela nous indique? Pas qu'on ne devrait pas acheter de maison, mais plutôt qu'on devrait être encore plus prudent dans le contexte volatile actuel. Se prémunir contre cette volatilité exige, par exemple, qu'on calcule notre réelle disponibilité financière et aussi notre disponibilité financière FUTURE. Pourquoi? Parce que comme maman, on est aussi responsable de fournir un toit -et idéalement- un toit stable à nos enfants.
Voici quelques règles de base que vous ne lirez jamais nulle part ailleurs, parce que c'est tellement plus simple de se cantonner aux habituels ratios d'endettement (ABD et ATD de leurs petits noms). Ratio qu'il est quand même utile de connaître pour comprendre le raisonnement bancaire.
1 - Gérer le risque
Les ratios d'endettement des banques existent pour mesurer le risque que vous présentez comme acheteur de rembourser ou non les montants prévus de mensualités hypothécaires. Ce que cela ne mesure pas, c'est le niveau de risque que vous faites courir à votre famille. Ce risque là de s'engouffrer sans crier gare dans un goulot d'étranglement financier où l'espace pour vivre en dehors des remboursements hypothécaires est inexistant. Un équilibre qui peut être démoli pour un changement dans votre vie prévu ou non. En effet, les ratios d'endettement ne considère pas les situations de crise qui se présentent parfois, tel qu'une perte d'emploi ou une maladie longue. Cela ne calcule pas non plus que vous avez finalement décidé de rester à la maison pour quelques années après la troisième enfant. Cela ne mesure pas non plus les éventuelles tensions dans le couple causé par tous ces stress possibles financiers qui acculent souvent au divorce.
Pour vous prémunir contre tous ces stress-là, avez-vous songé à calculer votre capacité à assumer les dépenses liées à votre achat maison avec un seul salaire ou encore un salaire et l'assurance-emploi? Avez-vous songé à un plan B pour payer vos mensualités pendant un certain temps en cas de catastrophe? En ce qui concerne tous ces risques-là, il ne s'agit pas de devenir un spartiate monétaire discipliné. Il s'agit plutôt de déterminer sa zone de confort en matière de risque et d'aligner ses plans B et son achat à cette tolérance. Cela diminuera non seulement votre stress financier, mais aussi votre stress familial et votre stress en général.
2- Calculer le futur
Bon, là maintenant, vous savez être en mesure de payer votre hypothèque, vous avez faites fermer votre taux hypothécaire à 4%. Chanceux que vous êtes! Ces taux sont FABULEUSEMENT bas. Ne faites pas l'erreur d'assumer qu'il en sera nécessairement de même dans 5 ans. Il suffit de jeter un oeil sur l'historique des taux moyens hypothécaires pour comprendre combien vous êtes privilégiés. S'il est peu probable que les taux remontent un jour à un record historique de 21,46% (on est pratiquement dans le taux usuraire, c'est dire!) pour plein de raisons macroéconomiques que vous n'avez pas envie de lire, on peut facilement imaginer une hausse dans 5 ans à 7%. Or, de 4 à 7%, ça fait très mal au porte-feuille.
Prenons un prêt actuel de 200 000$, ce qui n'est pas très éloigné de la valeur moyenne des résidences au Québec présentement. Les mensualités sur un tel montant à 4% d'intérêt sur un terme de 25 ans seront de 1052,04$. Après 5 ans, la balance du prêt est de 174 107,83$ et ce même montant que l'on continue de rembourser sur 20 ans (5 années étant écoulé) à un taux de 7% cette fois, donne des mensualités de 1 339,43$. Une hausse relativement conséquente. Pour se faire une idée générale sans sortir la calculatrice, on peut compter que pour chaque 1% de hausse sur 100 000$ d'hypothèque, les frais supplémentaires mensuels sont de 50$. Il s'agit d'une approximation très approximative, mais ça donne une idée (différents facteurs font varier ce montant, tel que la durée de l'amortissement)! Êtes-vous en mesure de pallier à une telle hausse?
3- Acheter une maison qui convient à vos besoin pour une période prolongée
Quand on se lance dans l'achat d'une maison, on se cantonne souvent à se préoccuper de nos besoins immédiats plutôt que de penser dans une perspective élargie des besoins en croissance qui pourraient nous assaillir. Par exemple, un petit condo quatre et demi convient certainement à un jeune couple sans enfant. Cependant si ce jeune couple fait des enfants, ils se sentiront rapidement à l'étroit entre leurs 4 murs. La tentation sera alors très forte de revendre et racheter. Les achats/ventes de maison viennent obligatoirement avec des frais de transaction plus ou moins élevés que l'on devrait songer à "amortir" sur la période où nous avons été propriétaires de la maison achetée. Une approche qui aide à visualiser qu'il est pertinent d'éviter des déménagements précipités. Les frais de transaction s'élèvent à environ 5% de la valeur d'une maison. 5% de 200 000$, c'est 10 000$. Si on décide de déménager après 2 ans, c'est dire qu'on aura payé 5 000$ de frais de transaction par année. Alors que si on avait habiter au même endroit pendant 5 ans, cela correspondrait à 2000$ par année de frais. Une épargne conséquente qui montre que la patience permet de grandes choses.
4- Ne négliger pas les hausses de coût cachés
Acheter une maison c'est plus que payer une hypothèque. C'est aussi acheter une tondeuse, c'est acheter un barbecue, c'est devoir prévoir un déneigeur ou une bonne pelle (ou les deux quand le déneigeur oublie de ramasser la neige dans notre cour et qu'on sort alors la bonne pelle), etc. Cependant, le coût caché le plus considérable provient de la distance et du temps perdu de par cette distance que l'on parcourra dorénavant pour aller travailler, visiter maman ou belle-maman, etc. 10 km de plus quotidiemment pour aller travailler 5 jours par semaine, au bout d'une année de travail deviendront 5200 km qui pourraient se chiffrer facilement à 500$ de frais supplémentaires d'essence annuel et je vous épargne les coûts associés au véhicule qui sont certainement plusieurs fois supérieurs. Côté temps, que vaut 30 minutes par soir avec la marmaille? Tout le monde devrait magasiner sa maison en calculant les distances sur maps.google.ca ou encore par le biais des différents engins des organismes de transport en commun, comme la STM, la RTL, la STL pour la grande région Montréalaise, le RTC pour Québec ou la STO à Gatineau.
Toute cette démarche vous apparaît ardue? On ne parle pas de magasiner une paire de souliers ici, mais bien d'une maison. 100$ versus 200 000$. Le temps investi en recherches en vaut la chandelle.
Celle que vous ne brûlerez pas par les deux bouts!
La plupart des analyses sur le marché immobilier sont publiées par des banques. Oui, oui, les mêmes banques qui vos prêtent ensuite les sous avec lesquels vous financez ledit achat. Quant aux journalistes économiques, rares sont ceux qui ont suffisamment de couilles (ou suffisamment de compréhension des aléas du marché ou un rédacteur en chef avec les mêmes attributs, le cas échéant) pour faire autrement que relater ce qui était déjà stipulé par ces mêmes bulletins économiques bancaires. Disons qu'en matière de neutralité, un doute s'installe.
Ce que cela nous indique? Pas qu'on ne devrait pas acheter de maison, mais plutôt qu'on devrait être encore plus prudent dans le contexte volatile actuel. Se prémunir contre cette volatilité exige, par exemple, qu'on calcule notre réelle disponibilité financière et aussi notre disponibilité financière FUTURE. Pourquoi? Parce que comme maman, on est aussi responsable de fournir un toit -et idéalement- un toit stable à nos enfants.
Voici quelques règles de base que vous ne lirez jamais nulle part ailleurs, parce que c'est tellement plus simple de se cantonner aux habituels ratios d'endettement (ABD et ATD de leurs petits noms). Ratio qu'il est quand même utile de connaître pour comprendre le raisonnement bancaire.
1 - Gérer le risque
Les ratios d'endettement des banques existent pour mesurer le risque que vous présentez comme acheteur de rembourser ou non les montants prévus de mensualités hypothécaires. Ce que cela ne mesure pas, c'est le niveau de risque que vous faites courir à votre famille. Ce risque là de s'engouffrer sans crier gare dans un goulot d'étranglement financier où l'espace pour vivre en dehors des remboursements hypothécaires est inexistant. Un équilibre qui peut être démoli pour un changement dans votre vie prévu ou non. En effet, les ratios d'endettement ne considère pas les situations de crise qui se présentent parfois, tel qu'une perte d'emploi ou une maladie longue. Cela ne calcule pas non plus que vous avez finalement décidé de rester à la maison pour quelques années après la troisième enfant. Cela ne mesure pas non plus les éventuelles tensions dans le couple causé par tous ces stress possibles financiers qui acculent souvent au divorce.
Pour vous prémunir contre tous ces stress-là, avez-vous songé à calculer votre capacité à assumer les dépenses liées à votre achat maison avec un seul salaire ou encore un salaire et l'assurance-emploi? Avez-vous songé à un plan B pour payer vos mensualités pendant un certain temps en cas de catastrophe? En ce qui concerne tous ces risques-là, il ne s'agit pas de devenir un spartiate monétaire discipliné. Il s'agit plutôt de déterminer sa zone de confort en matière de risque et d'aligner ses plans B et son achat à cette tolérance. Cela diminuera non seulement votre stress financier, mais aussi votre stress familial et votre stress en général.
2- Calculer le futur
Bon, là maintenant, vous savez être en mesure de payer votre hypothèque, vous avez faites fermer votre taux hypothécaire à 4%. Chanceux que vous êtes! Ces taux sont FABULEUSEMENT bas. Ne faites pas l'erreur d'assumer qu'il en sera nécessairement de même dans 5 ans. Il suffit de jeter un oeil sur l'historique des taux moyens hypothécaires pour comprendre combien vous êtes privilégiés. S'il est peu probable que les taux remontent un jour à un record historique de 21,46% (on est pratiquement dans le taux usuraire, c'est dire!) pour plein de raisons macroéconomiques que vous n'avez pas envie de lire, on peut facilement imaginer une hausse dans 5 ans à 7%. Or, de 4 à 7%, ça fait très mal au porte-feuille.
Prenons un prêt actuel de 200 000$, ce qui n'est pas très éloigné de la valeur moyenne des résidences au Québec présentement. Les mensualités sur un tel montant à 4% d'intérêt sur un terme de 25 ans seront de 1052,04$. Après 5 ans, la balance du prêt est de 174 107,83$ et ce même montant que l'on continue de rembourser sur 20 ans (5 années étant écoulé) à un taux de 7% cette fois, donne des mensualités de 1 339,43$. Une hausse relativement conséquente. Pour se faire une idée générale sans sortir la calculatrice, on peut compter que pour chaque 1% de hausse sur 100 000$ d'hypothèque, les frais supplémentaires mensuels sont de 50$. Il s'agit d'une approximation très approximative, mais ça donne une idée (différents facteurs font varier ce montant, tel que la durée de l'amortissement)! Êtes-vous en mesure de pallier à une telle hausse?
3- Acheter une maison qui convient à vos besoin pour une période prolongée
Quand on se lance dans l'achat d'une maison, on se cantonne souvent à se préoccuper de nos besoins immédiats plutôt que de penser dans une perspective élargie des besoins en croissance qui pourraient nous assaillir. Par exemple, un petit condo quatre et demi convient certainement à un jeune couple sans enfant. Cependant si ce jeune couple fait des enfants, ils se sentiront rapidement à l'étroit entre leurs 4 murs. La tentation sera alors très forte de revendre et racheter. Les achats/ventes de maison viennent obligatoirement avec des frais de transaction plus ou moins élevés que l'on devrait songer à "amortir" sur la période où nous avons été propriétaires de la maison achetée. Une approche qui aide à visualiser qu'il est pertinent d'éviter des déménagements précipités. Les frais de transaction s'élèvent à environ 5% de la valeur d'une maison. 5% de 200 000$, c'est 10 000$. Si on décide de déménager après 2 ans, c'est dire qu'on aura payé 5 000$ de frais de transaction par année. Alors que si on avait habiter au même endroit pendant 5 ans, cela correspondrait à 2000$ par année de frais. Une épargne conséquente qui montre que la patience permet de grandes choses.
4- Ne négliger pas les hausses de coût cachés
Acheter une maison c'est plus que payer une hypothèque. C'est aussi acheter une tondeuse, c'est acheter un barbecue, c'est devoir prévoir un déneigeur ou une bonne pelle (ou les deux quand le déneigeur oublie de ramasser la neige dans notre cour et qu'on sort alors la bonne pelle), etc. Cependant, le coût caché le plus considérable provient de la distance et du temps perdu de par cette distance que l'on parcourra dorénavant pour aller travailler, visiter maman ou belle-maman, etc. 10 km de plus quotidiemment pour aller travailler 5 jours par semaine, au bout d'une année de travail deviendront 5200 km qui pourraient se chiffrer facilement à 500$ de frais supplémentaires d'essence annuel et je vous épargne les coûts associés au véhicule qui sont certainement plusieurs fois supérieurs. Côté temps, que vaut 30 minutes par soir avec la marmaille? Tout le monde devrait magasiner sa maison en calculant les distances sur maps.google.ca ou encore par le biais des différents engins des organismes de transport en commun, comme la STM, la RTL, la STL pour la grande région Montréalaise, le RTC pour Québec ou la STO à Gatineau.
Toute cette démarche vous apparaît ardue? On ne parle pas de magasiner une paire de souliers ici, mais bien d'une maison. 100$ versus 200 000$. Le temps investi en recherches en vaut la chandelle.
Celle que vous ne brûlerez pas par les deux bouts!
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